智通财经APP获悉，克而瑞地产发文称，2026年上半年，重点50城土地市场延续缩量，但结构性修复信号已现：总量收缩、核心高热、城市加剧分化、央国企寡头垄断。溢价率方面，上半年溢价率呈“倒V型”走势，二季度受核心城市优质地块集中出让带动显著攀升，全市场平均溢价率约12.0%。热度高度集中于一二线核心地块，流拍率持续低位运行。
总量方面，供应建面同比-36.8%，成交建面同比-34.6%，总价同比-37.8%；但二季度楼面均价同比转正至18.7%，供地结构优化成为核心推力。
展望2026年下半年，重点50城土地市场预计将延续总量持续收缩、城市分化进一步加深、央国企维持主导、热度结构性分化的运行趋势。全市场平均溢价率或回落至5%～10%；全局回暖需销售端复苏支撑。
一、政策背景：“38号文”与供地逻辑重塑
2026年上半年土地市场“总量收缩、结构修复”的运行特征，与政策端的主动调控直接相关。2026年上半年各地供地策略呈现四个方向的调整：总量收缩——京沪广深宅地计划供应量全线调减，上海近五年商品住宅用地供应上限从647公顷降至385公顷，降幅超40%，广州住宅用地较上年下降55%；质量提升——供地向轨道站点周边、就业密集区域及低密改善地块倾斜；存量盘活——京沪存量用地供应占比分别达65%和70%；以需定供——供地与商品房去化周期动态挂钩。
二、重点50城经营性土地供求规模与价格走势
供求规模
2026年上半年，全国50城招拍挂土地市场供应与成交规模整体延续收缩态势，但边际改善信号逐步显现。这一走势与宏观政策导向高度吻合。
图1 2023年1月—2026年6月重点50城涉宅用地供求走势
(万平方米)
1. 供应端
上半年重点50城合计供应建面约4288.1万平方米，同比下降36.8%。其中，一季度供应约1630.2万平方米，同比下降37.7%；二季度供应约2657.9万平方米，同比下降36.2%，降幅略有收窄。月度供应呈恢复性增长：1月仅515.1万平方米，2月受春节因素影响进一步降至511.7万平方米，3月起逐步回升至603.3万平方米，二季度各月供应逐月走高，分别为704.6万平方米、907.1万平方米和1046.3万平方米，供地节奏在季末明显加快。
2. 成交端
上半年重点50城合计成交建面约4009.9万平方米，同比下降34.6%。其中，一季度成交约1812.6万平方米，同比下降27.5%；二季度成交约2197.2万平方米，同比下降39.5%，主要源于2025年二季度基数偏高。月度成交呈“W型”震荡走势：一季度先抑后扬，1月661.3万平方米、2月回落至414.7万平方米，3月反弹至736.7万平方米；二季度前两月再度回落至547.0万平方米、507.5万平方米，6月在核心城市集中推盘及房企年中冲量驱动下跳升至1142.7万平方米，环比翻番，创上半年峰值。
尽管上半年整体成交规模同比下滑，但二季度末的翘尾效应显示出市场的边际改善迹象。核心城市凭借较强的需求韧性，在年中节点贡献了主要增量，带动重点50城单月成交创下新高。后续市场走势仍取决于政策落地的持续性及市场信心的修复程度，预计下半年供地节奏将保持平稳，成交端或呈现结构性分化特征。
3. 供求关系
上半年重点50城整体呈现供大于求格局，供求比约1.07，较上年同期1.12略有下降。月度供求比波动较大：1月0.78，2月升至1.23，3月回落至0.82，4-5月因供应放量而成交萎缩分别升至1.29和1.79，6月成交爆发使供求比降至0.92，反映出二季度集中供地与成交节奏存在阶段性错配。
成交总价与楼面均价走势
上半年重点50城呈现总量缩量、地价结构性上行特征，一二线优质地块拉高均价，三四线低价地块拖累整体平均水平。
图2 2023年1月—2026年6月重点50城涉宅用地成交价格表现
1. 成交总价
上半年重点50城合计成交总价约3931.0亿元，同比下降37.8%。其中，一季度成交总价约1500.7亿元，同比下降48.9%；二季度成交总价约2430.3亿元，同比下降28.1%，降幅大幅收窄。月度走势：1月400.1亿元为低点，2月415.5亿元，3-5月维持在609亿—686亿元区间，6月受核心城市热点地块带动跃升至1186.9亿元，单月贡献上半年的30.2%，高价地块有效对冲了成交面积的下滑。
2. 成交楼面价
上半年重点50城整体楼面均价约10200.7元/平方米，同比下降1.1%。其中，一季度楼面均价约8279.3元/平方米，同比下降29.5%；二季度楼面均价约11060.9元/平方米，同比转正，增长18.7%，供地结构优化对均价的提振效应逐步显现。月度均价呈“V型”回升：1月6050.0元/平方米为最低，2月跳升至10020.0元/平方米，3月小幅回落至9300.8元/平方米，4月升至11147.1元/平方米，5月达峰值12485.4元/平方米，6月回调至10386.3元/平方米。整体均价小幅同比下行主要受三四线低价地块拖累，优质地块集中出让带动二季度地价显著上行。
三、各能级城市土地市场高度分化
2026年上半年，一线率先企稳、二线内部分裂、三四线脉冲后走弱，不同能级量价、热度差距持续拉大。
表1 2026年上半年各能级城市涉宅用地供需情况比较
一线城市：市场率先企稳，量缩价稳，核心地块高热
上半年，一线城市涉宅用地合计供应建面约445.2万平方米，合计成交建面约436.0万平方米，整体供求基本平衡。上半年成交建面同比下降16.5%，降幅在各能级中最小。分季度看，一季度成交约185.0万平方米，同比下降21.1%；二季度成交约251.0万平方米，同比下降12.8%，降幅明显收窄，修复信号明确。
图3 2023年1月—2026年6月一线城市涉宅用地土地供求走势
(万平方米)
成交总价与地价维度：1-6月一线成交总价合计约1472.1亿元，同比下降约22.6%；一季度成交总价约562.2亿元，同比下降43.8%；二季度成交总价约909.9亿元，同比增长1.0%。楼面价持续走高，一季度楼面均价30389.2元/平方米，二季度36251.0元/平方米，环比提升19.3%，地价中枢显著上移。
图4 2023年1月—2026年6月一线城市涉宅用地成交表现
分城市表现：北京上半年共成交21宗涉宅用地，成交规划建面122.0万平方米，同比下降48%；土地出让金340.1亿元，同比下降66.2%；成交楼面价27885元/平方米；缩量特征显著。深圳上半年成交6宗涉宅用地，成交规划建面76.9万平方米，累计成交总金额约291亿元，成交均价37820.7元/平方米，6月宝安区3宗核心地块连续刷新区域单价纪录。上海、广州同样呈现“缩量提质”特征——供地规模同比下降但优质地块占比提升。
二线城市：内部分化加剧，头部城市地王频现，尾部城市底价托底
上半年，二线城市合计供应建面约2634.5万平方米，合计成交建面约2301.4万平方米，整体供求比约1.14。上半年成交建面同比下降43.3%，降幅在各能级中最大。分季度看，一季度成交约846.7万平方米，同比下降47.1%；二季度成交约1454.7万平方米，同比下降40.7%。尽管杭州、苏州等热点城市高溢价地块频出带动跌幅小幅收窄，但整体依旧低迷。
图5 2023年1月—2026年6月二线城市涉宅用地土地供求走势
(万平方米)
成交总价与地价维度：1-6月二线成交总价合计约1830.5亿元，同比腰斩(下降51.2%)；一季度成交总价593.6亿元，同比下降63.9%；二季度成交总价约1236.9亿元，同比下降41.4%。地价同步修复，一季度楼面均价7010.7元/平方米，二季度8502.8元/平方米，环比提升21.3%，热度主要集中在少数都市圈核心城市。
图6 2023年1月—2026年6月二线城市涉宅用地成交表现
二线内部分化加剧：头部城市地王频现，尾部城市底价托底。杭州上半年多场土拍全线溢价成交——6月26日滨江永久河单元地块经243轮争夺，招商蛇口以79.0%超高溢价竞得，该地块同时刷新上半年杭州主城涉宅用地总价(60.94亿元)、单价(约4.98万元/平方米)及溢价率三项纪录。苏州工业园区金鸡湖畔宅地经74轮竞价，中海溢价30%竞得，楼面价6.9万元/平方米，成为江苏省楼面价最高宅地。然而，多数普通二线城市土地市场仍偏冷，成交以底价或低溢价为主。
三四线城市：一季度短期脉冲修复，二季度需求快速走弱，量价双低迷
上半年，三四线城市合计供应建面约1208.3万平方米，合计成交建面约1244.6万平方米，整体供求比约0.97。上半年成交建面同比下降19.8%。分季度看，一季度成交约780.9万平方米，同比逆势增长17.4%，但这一增长主要由低基数效应驱动——2025年Q1三四线城市成交建面仅665.2万平方米，处于近五年同期最低点；若以2024年Q1为基准(1000.3万平方米)，2026年Q1实际仍下降21.9%。二季度成交约463.6万平方米，同比大幅下降42.8%，剔除基数效应后的真实需求依然疲弱。
图7 2023年1月—2026年6月三四线城市涉宅用地供求走势
(万平方米)
成交总价与地价维度：1-6月三四线成交总价合计约587.8亿元，同比下降约11.5%；一季度成交总价约344.9亿元，同比增长16.9%；二季度成交总价约242.8亿元，同比下降34.2%。虽然二季度楼面均价环比提升18.6%，但绝对价格依然处于相对低位，无高价成交地块，单宗成交金额普遍不足10亿元，土拍竞价极少，城投底价托底为主要成交方式；仅珠海、昆山等环一线都市圈三四线地价突破 1.5万元/平方米，形成局部价值高地。
图8 2023年1月—2026年6月三四线城市涉宅用地成交表现
四、土拍热度：结构性高热，整体市场平稳
溢价率与流拍率
2026年上半年，土地市场热度呈现“核心地块火热、全域平淡”两极分化，溢价率呈倒“V”走势，流拍率持续低位。
图10 2023年1月—2026年6月重点50城涉宅用地成交溢价率及流拍率走势(%)
溢价率方面，上半年重点50城平均溢价率呈“倒V型”走势：一季度月平均约6.7%，同比下降10.5个百分点；二季度月平均约17.0%，同比上升8.4个百分点。月度波动明显：1月仅1.9%为低点，2月跳升至14.4%，3月回落至3.9%，4月反弹至9.3%，5月升至13.0%，6月在核心地块集中成交带动下攀升至28.6%。二季度溢价冲高主要由重点一二线城市核心地块集中成交拉动。
分能级溢价差异显著：一线城市6月溢价率52.9%，争抢热度断层领先；二线仅杭州、苏州等热点城市溢价突破30%，其余二线城市溢价维持10%左右；三四线城市月度溢价普遍低于2%，仅个别月份小幅冲高。
图11 2023年1月—2026年6月各能级城市涉宅用地成交溢价率走势(%)
流拍率方面，上半年整体处于低位。月度流拍率分别为2.9%、2.8%、1.8%、2.4%、3.6%和0%，均值为2.3%，低于2025年同期的4.1%。流拍率的持续低位运行，主要源于地方政府主动缩减低质地块供应——上半年三四线城市远郊地块供应量同比下降52%，流拍地块中86%为此类地块。流拍率的持续低位运行，一定程度上源于地方政府“主动缩量提质”的供给侧调节。
五、拿地主体：央国企垄断，民企大幅收缩
百强房企拿地规模大幅缩水
2026年上半年，房企拿地主体结构进一步分化，央国企主导地位持续强化，民企参与度降至历史低位。
图12 2022年H1-2026年H1百强房企拿地货值/金额/建面比较
总量方面，2026年1—6月，100家典型样本企业拿地货值合计7359.3亿元，拿地金额合计3709.9亿元，新增土储建面合计3854.2万平方米。与2025年同期相比，拿地货值下降68.3%，拿地金额下降68.9%，新增土储建面下降62.7%，三项指标均创近五年最低水平。
拿地门槛全面下滑——货值、金额、建面百强门槛分别为19.3亿元、9.7亿元、18.8万平方米，同比分别下降22.5%、19.2%和27.1%，全部创下近五年新低。行业资源持续向TOP10房企聚拢，其拿地金额占百强总量的56.3%。企业拿地金额出现明显“断层”—仅9家房企拿地金额超过100亿元，超六成企业拿地金额在20亿元以下。
企业格局分化
央国企是土地市场绝对主力。从拿地金额TOP10来看，除滨江集团外，其余均为央国企：
华润置地以404.9亿元登顶，在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、中西部均有落子；保利发展以384.4亿元位列第二，在长三角投入突出；越秀地产以295.7亿元位列第三，拿地高度集中于粤港澳大湾区，仅广州区域便投入近267亿元；滨江集团以133.1亿元位列第七，是TOP10中排名最高的纯民企。
图13 2026年H1房企拿地金额TOP10 (亿元)
央国企主导地位持续强化，投资逻辑全面转向利润优先。2026年上半年，拿地金额超百亿的房企仅9家，较2025年同期减少2家。其中，华润置地以404.9亿元居首，同比增长16.5%；越秀地产以295.7亿元位列第三，同比增长18.9%，是9家超百亿房企中仅有的两家正增长企业；其余7家均出现不同程度下滑，保利发展-23.5%、招商蛇口-50.1%、滨江集团-58.3%、中国金茂-67.7%。滨江集团、华润置地、中国金茂的拿地强度(拿地金额/销售金额)相对较高，分别约为35%、33%、30%。
民企拿地额锐减，市场持续边缘化。上半年百强房企中，民营房企拿地金额仅489亿元，同比大幅下降48%，占比低至13%。多数民企处于核心城市“争不过”、非核心城市“不参与”的两难困境中，融资成本普遍较高，在资金承压下拿地规模持续萎缩。少数存活民企如滨江集团，坚持区域深耕战略，以88亿元位居杭州当地拿地榜首，但民企整体投资意愿仍处于历史低位。上半年拿地金额TOP30企业中，仅有滨江集团等4家民企入围，较去年同期进一步减少。
城投平台三四线市场托底功能持续凸显。2026年上半年，城投及平台公司拿地金额达849亿元，同比增长7%，是唯一实现正增长的拿地主体，占比达23%。城投平台在拿地数量上占据优势，但布局高度集中于三四线城市，主要承担稳定本地土地市场的托底功能。随着“增存挂钩”机制的落地，城投平台未来在土地市场的角色或将进一步调整。
六、下半年展望
展望2026年下半年，重点50城土地市场预计将延续总量持续收缩、城市分化进一步加深、央国企维持主导、热度结构性分化的运行趋势，具体判断如下：
供应端持续“缩量提质”，存量盘活成为核心主线
上半年供地节奏逐步加快，6月供应建面已达1046.3万平方米，创年内新高。下半年在“盘活存量、优化增量”的政策导向下，地方政府预计将继续秉持审慎供地原则。“增存挂钩”机制持续约束新增涉宅用地指标。各地盘活多少存量土地，才能新增多少建设用地；核心城市优质低密改善宅地供应占比有望进一步提升，远郊低效地块将持续减少。
城市间分化持续加深，修复行情仅局限一线与强二线
从上半年数据看，一线城市成交降幅在各能级中最小，下半年热度有望延续。深圳、上海、北京等城市核心地块仍将吸引央国企激烈争夺。二线城市内部分化难以收敛——杭州、苏州等热点城市优质地块维持高溢价，普通二线及三四线城市土地市场整体仍将偏冷。在存量商品房待售面积连续3个月同比下降的背景下，去库存仍是多数三四线、弱二线城市的首要任务，短期无修复动力。
央国企寡头主导格局难以撼动，民企暂无大规模回归条件
上半年拿地TOP10中央国企占据9席，这一格局在下半年预计将延续。央国企依托低成本融资、政企协同等优势，持续在核心城市补仓优质改善地块；民企受高融资成本、现金流约束，短期内难以大规模重返土地市场；城投平台在三四线城市的托底拿地角色仍将持续。
溢价率维持结构性高位，全市场平均溢价温和回落，流拍率持续低位
上半年溢价率呈现“核心冲高、整体平稳”的特征，6月在深圳核心地块集中成交带动下攀升至28.6%。下半年随着核心城市优质地块持续入市，一线及强二线城市溢价率有望维持高位，但整体平均溢价率受三四线城市拖累，全市场平均溢价率预计回落至5%—10%区间；地方持续优化出让地块质量，流拍率有望继续保持低位运行。
成交楼面价有望维持稳中有升，市场全面回暖仍依赖销售复苏
下半年随着核心城市高价地块持续入市，将带动整体楼面均价维持稳中有升态势。但当前土地市场仅为结构性局部修复，土地市场实现全局性全面回暖，仍需要商品房销售端持续走强作为支撑。
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